Caricatura encontrada en la cartelera de un edificio


Caricatura por supuesto relacionada con ese exagerado aumento del impuesto predial que algunos tildan de “Impuesto Confiscatorio“, al menor estilo de Chavez. Algo que ocurre luego de que a grandes sectores  de la ciudad especialmente los sectores más antiguos y deteriorados) vía normativa (en el Plan de Ordenamiento Territorial) les disminuyeron la edificabilidad y por ende el valor de los lotes.  Entre otras cosas llama la atención que en el criterio para escoger las zonas de actualización catastral no esté la zona 6 del catastro del IGAG, en la cual la firma HG tiene proyectos recientes de edificaciones.

Otra sorpresa (ni tanto) en el POT de Bucaramanga


Nuevamente nos envían un archivo Gif con la comparación del estado normativo actual y el futuro de un sector. Son los planos de Actividades del Plan de Ordenamiento Territorial (POT). Interesante asunto que muestra muchas de las cosas ocultas del proceso.

Cambios POT01Como en el caso anterior en que se mostraban las cosas ocultas que vienen en el POT de Bucaramanga, en la imagen se superpone el plano de la propuesta sobre el vigente. Lo primero que se nota es la desaparición de esa gran mancha verde que corresponde a las escarpas de la meseta de Bucaramanga. Esto se debe en gran parte a que gracias a las concesiones hechas a la CDMB, estas zonas pasaron a ser rurales, algo completamente distante del criterio de zonificación que se solía aplicar por acá en el urbanismo. (Pero con esas autoridades ambientales, dirán algunos…

Otros sectores han pasado a ser usos urbanizables. Llama la atención la gran mancha morada en el centro de la imagen, al observar con detenimiento se aprecia que el polígono normativo pasa de ser zona verde urbana a uso múltiple. Se incorporó el terreno de un plumazo sin los procedimientos de Ley. ¡Rico así! Pero lo que más llama la atención es que se le asigna la categoría de Centralidad Urbana. Una categoría como de  sectores del centro de Bucaramanga y la parte comercial de Cabecera del Llano.

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Y se aprecia que se les abrió tanto la agalla que hasta la “oreja” del intercambiador quedó de uso múltiple. Llama la atención que en una propuesta que se ha venido publicitando como orientada a estabilizar los costos de la tierra, saquen del cubilete de mago esta maravilla.  ¿Quién se ganaría la plusvalía? ¿Pagará algún tipo de valorización? ¿Alguien sabe quién es el afortunado que se ganará ese Baloto?

Para despejar dudas se puede consultar la página del POT la alcaldía.

 

 

De las cosas ocultas que vienen en el POT de Bucaramanga


Cambios que se avecinan
Cambios que se avecinan

Recibimos esta imagen GIF, nos explican que se trata de la propuesta de Actividades del Plan de Ordenamiento de Segunda deGeneración sobre las vigentes. Y nos retan a adivinar cual es el easter egg (o Huevo de Pascua, o mensaje oculto). Nos aclaran: los sectores en tonos amarillos indican vivienda, los rojos comercio, el fucsia es actividad múltiple, lo azul dotacional o institucional y lo verde representan zonas verdes, lo blanco es rural. (o como dicen en las encuestas no sabe no responde).

Pues bien, veamos, lo primero que se nota es la propuesta de cambio de vivienda a comercio de una gran sector, prácticamente todo lo que se conoce como la parte baja de Cabecera del Llano pasaría a ser actividad comercial como uso principal. Puede ser el reforzamiento de una tendencia o el resultado de una política, no se sabe. El futuro tampoco es fácil de predecir, pues si se analiza el uso durante el día de algunos sectores de Cabecera es claro que se comporta como el centro de la ciudad, con una fuerte reducción de uso en horas nocturnas, (salvo algunas excepciones como la llamada “cuadra picha” y “la zona rosa” – que tiene más de roja que de rosa). Este cambio puede llevar a una reducción “virtual” de la estratificación socioeconómica, como en efecto ha sucedido en los alrededores del centro comercial, pues bajan de 6 a 5, que es prácticamente lo mismo, y eso ni les va ni les viene a quienes mangonean (o matonean) en el comité de estratificación: las empresas de servicios públicos, pues al fin y al cabo lo que pierden en vivienda lo recuperan con las escandalosas tarifas comerciales.

Hay otros cambios menores como la desaparición del señalamiento como parque urbano de la parte baja de los cerros orientales (faldas de Pan de Azúcar), esto podría derivarse de la rebatiña entre las dos autoridades ambientales y el afán de la alcaldía de aprobar como fuese el POT, pues indica que dentro de las zonas urbanas quedan amplios sectores rurales. Es importante anotar que se excluye hasta el sector de las casas que desaparecieron en la carrera 40.

Otro sector que cambia y en la gráficas se aprecia, aunque incompleta, en la parte superior derecha de la gráfica, es la incorporación de un área urbana de vivienda. Es un sector metido dentro de los cerros orientales, se llama los Anaya y algunos dicen que es el resultado físico del fondo de pensiones de don Armando Puyana, (habría que preguntarle a Puchis).

Los Anaya

Y el otro cambio que preocupa corresponde al Parque Mejoras. Ahí se aprecia el cambio de Zona Verde Urbana a Dotacional, así no nos extrañaría que para la fecha del fin de la vigencia del POT de segunda, ya no quede ni un árbol en el Parque Mejoras. Lea Por Favor, no sigan matando al Parque Mejoras. Esto en el mejor estilo de esta administración que anda en plan de encerrar los parques. Vea la nota de prensa sobre el encerramiento de un parque.

Pero lo mejor de todo es que nuestro alcalde alcabalero Lucho Bohórquez no dejará pasar la oportunidad de cobrarles a todos la Plusvalía, para redondear con la Valorización y el impuesto predial. Pues como dicen los avaluadores estos cambios se suponen que van orientados a un uso de mayor valor. ¡Ja!

Actualización: Uno que se ganará el Baloto del POT

¡Qué Plusvalía ni qué niño muerto: agresión a los Cerros Orientales!


Muy de madrugada me timbraron los amigos del Güiquilics local y me envían esta información que me pone a dudar sobre las promesas electorales de nuestro alcalde actual

¿Es el proyecto de reglamentación de la plusvalía en Bucaramanga una forma de camuflar la agresión a los cerros orientales? De pronto, veamos por qué. Inicialmente nos causó extrañeza que en día pasados el Alcalde de Bucaramanga hubiese presentado el proyecto de acuerdo que reglamenta la plusvalía. Y no porque seamos enemigos de ese mecanismo, por el contrario somos partidarios de su implementación pues es justo que la ciudadanía en general participe del mayor valor que adquieren unos predios por el mero hecho de ser beneficiarios de un acto administrativo o acción urbanística. Lo que se resume en una firma que cambia los colores del predio en los mapas del POT. Y la extrañeza viene de la fecha de presentación, pues si se piensa en las modificaciones del POT, estas vendrán un poco tarde, pues primero tienen que aprobar el Plan de Desarrollo y luego si pasar el berenjenal del Plan de Ordenamiento.
Y aunque desde el año 2000 se planteaba implementar y reglamentar el cobro de la plusvalía, hasta se determinaron las zonas en el Plano de Zonas Generadoras de Plusvalía, UR12, las distintas administraciones prefirieron pasar de agache, pues al fin y al cabo estas medidas y todas las referentes a impuestos y contribuciones son impopulares; y por otra parte el cobro no es inmediato pues está supeditado a la solicitud de licencia de urbanización o construcción, lo que por estos lados si se le añade el plan parcial al cronograma viene a resultar en ocho años.

En agosto de 2010 en un documento del POT el grupo de genios decía:

Presentación POT Agosto 2010
• No conviene aplicar la compra de edificabilidad
El cobro de plusvalía por aumento de edificabilidad no es legal porque los índices anteriores son muy altos
• Es mejor aplicar el pago de obligaciones (modelo Medellín) para espacio publico. Las simulaciones sugieren cobrar 2 m2 por habitante en aquellas zonas que se reduce el índice desde 7.0 hasta 5.0

¿Entonces cuál es el afán, parte de darse vitrina? La información obtenida por (o suministrada a) Vanguardia y publicado hoy puede dar pistas, eso sí entendiendo que la información puede tener errores de interpretación del diario, del concejo o de la misma administración municipal.
En este vínculo puede ver el artículo de Vanguardia Liberal

Por metodología y por reducción al absurdo se analizarán los posibles hechos generadores de plusvalía en el orden inverso que los presentó el diario local.

Por mayor índice de construcción
También habría plusvalía por mayor aprovechamiento del suelo en edificación, bien sea elevando el índice de ocupación o el índice de construcción, o ambos a la vez.
Barrios del Norte: Claveriano, Villa Rosa, Villa Helena, Los Ángeles, José María Córdoba, Regadero Norte, las Esperanzas, La Juventud, San Cristóbal, Transición, Independencia, Villas de San Ignacio, El Pablón y Villa Lina.
Zonas calificadas con Tratamiento de Mejoramiento Integral 1 y 2.
Zonas con tratamiento de Renovación 1 – Redesarrollo, que deben surtir el proceso de formulación de Plan Parcial.

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